Hipoteca Inversa

La semana pasada el Ministerio de Vivienda propuso la implementación de la “Hipoteca Inversa (HI)” que tiene por objeto afrontar la pobreza de las personas de tercera edad que tengan una vivienda propia. Las cifras del Ministerio evidencian la oportunidad de usar el bien inmueble como garantía, pues el 67% de los adultos mayores tiene una vivienda propia pero tan solo el 28% de ellos cuenta con una pensión.

Lo anterior generó un amplio debate llegando a utilizar expresiones como “expropiación” y “no se deje engañar” en un contexto donde el Gobierno se aprovecha de las necesidades de las personas. Lo cierto es que es necesario entender a ciencia cierta los pormenores de esta medida que viene acompañada de luces y sombras, resaltando que es totalmente voluntaria.

Lo primero es entender que la HI es una operación financiera de crédito y no una operación de inversión. Se trata de un préstamo otorgado al propietario del inmueble que garantiza el cumplimiento de la obligación mediante la constitución de una hipoteca.

En cualquier operación de crédito existen tres variables implicadas: Tasa de interés, Plazo y Monto. No obstante, en esta ocasión podríamos agregar otra variable, la garantía en el bien inmueble.

Las tasas de interés en la actual emergencia sanitaria y financiera han alcanzado mínimos históricos, por lo cual pareciera una buena oportunidad para acceder a un producto financiero; sin embargo, lo más seguro es que la operación de crédito esté amarrada a una tasa variable.

En este punto el lector se puede estar preguntando, ¿qué ocurre con los intereses del crédito y quién se hace cargo de la obligación financiera una vez el beneficiario fallece?

La respuesta a la primera pregunta es muy sencilla, los intereses se capitalizarían e incrementarían el valor de la deuda, similar a como funciona el ICETEX. Las personas que heredarían el bien inmueble o los familiares son las que se harían cargo de la deuda, ¿y como lo harían? vendiendo el bien y pagando el saldo de la obligación o pagando el saldo de la obligación y conservando la vivienda. Pero, como dicen por ahí, “el diablo está en los detalles”. ¿Qué pasaría si al momento de liquidar la obligación financiera, por los intereses capitalizados, el saldo de la deuda es mayor que el valor comercial de la vivienda? ¿Les tocaría a los familiares asumir este excedente de la obligación?

Además, de acuerdo a diferentes medios de comunicación como el Tampa Bay Times, este producto es una forma costosa de conseguir recursos debido al alto riesgo e incertidumbre de la estructuración del mismo. ¿En cuánto tiempo el Banco podría recuperar su inversión? ¿Con la venta del Bien inmueble se recuperaría la inversión del Banco?, a pesar del alto valor inmobiliario que podría tener la vivienda, la cuota recibida sería pequeña en comparación.

En conclusión, antes de solicitar este producto financiero es necesario conocer con claridad las condiciones y los riesgos asociados del mismo. Si bien es cierto que está medida contribuye a la reducción de pobreza, es apenas la punta del Iceberg de las medidas que el Gobierno debe promover para garantizar la suficiencia del adulto mayor.

Manuel Vásquez

@Mvas633